A zártkerti ingatlanok művelés alóli kivonása az elmúlt időszakban jelentősen leegyszerűsödött. Ma már nincs hosszadalmas hatósági procedúra: egy földmérői munka és egy önkormányzati határozat elegendő. Ha zártkertet eladnál, vennél vagy beruházásba vonnál be, most különösen fontos, hogy tisztában legyél a lehetőségeiddel.
Találtál egy vevőt a zártkerti ingatlanodra. Megvan az ár, az ügyvéd elkészíti a szerződést, minden rendben halad. Aztán kiderül: a tulajdoni lapon az ingatlan „szőlő” művelési ágban szerepel. Ez azt jelenti, hogy jogilag termőföld. Innentől az adásvétel már nem csak rajtatok múlik.
A zártkerti ingatlanok jelentős része ugyanis művelési ágban van nyilvántartva. És amíg így szerepelnek az ingatlan-nyilvántartásban, addig a jog szerint termőföldnek minősülnek.
A termőföld jogi státuszát a 2007. évi CXXIX. törvény a termőföld védelméről határozza meg. A törvény logikája egyszerű: ha az ingatlan művelési ágban van nyilvántartva, akkor termőföld.
Mit jelent a termőföld-minősítés a gyakorlatban?
Ha a zártkerti ingatlan termőföldnek minősül, akkor az adásvételére a földforgalmi szabályok vonatkoznak. A szerződést ki kell függeszteni, és a törvényben meghatározott elővásárlásra jogosultak – például helyben lakó földművesek – élhetnek a jogukkal.
Ez azt jelenti, hogy az adásvétel folyamata meghosszabbodik, és a végső tulajdonszerzés nem kizárólag az eladó és a vevő megállapodásán múlik.
Ez az a pont, ahol felmerül a kérdés: van-e lehetőség arra, hogy az ingatlan ne termőföldként szerepeljen?
Mi változott a jogszabályban?
Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény módosítása új lehetőséget teremtett. Az Inytv. 72/E. § alapján a zártkerti ingatlan tulajdonosa kérelmezheti, hogy az ingatlan „művelés alól kivett terület” jogi jelleggel kerüljön bejegyzésre az ingatlan-nyilvántartásba – feltéve, hogy az adott település önkormányzata ezt rendeletben lehetővé teszi.
Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy a zártkerti ingatlan művelés alóli kivonása ismét elérhető, de nem automatikus. Az eljárás feltétele az önkormányzati rendelet megléte.
Fontos hangsúlyozni, hogy ez a kivonás nem minősül klasszikus „más célú hasznosításnak”, tehát nem egy teljes földvédelmi engedélyezési eljárásról van szó.
Mit jelent ez eladóként vagy vevőként?
Ilyenkor az adásvétel nem tartozik a földforgalmi szabályok alá, nincs kifüggesztés, nincs elővásárlási jog. Az ügylet gyorsabb és kiszámíthatóbb.
Ha az ingatlan még művelési ágban van, akkor érdemes megvizsgálni, hogy a zártkerti ingatlan művelés alóli kivonása lehetséges-e az adott településen. Ez különösen akkor fontos, ha az adásvétel időzítése lényeges.
Hogyan zajlik a művelés alóli kivonás?
Az eljárás első lépése annak ellenőrzése, hogy az adott település önkormányzata alkotott-e rendeletet a zártkerti ingatlanok művelés alóli kivonásáról. Enélkül az eljárás nem indítható.
Ha a rendelet adott, akkor az ingatlan adatait át kell tekinteni, és elő kell készíteni az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéshez szükséges dokumentációt.
A bejegyzési eljárás során a földhivatal a „művelés alól kivett terület” jogi jelleget vezeti át a tulajdoni lapon.
Miért szükséges földmérő bevonása?
A művelés alóli kivonás nem pusztán egy kérelem beadása. Az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéshez olyan szakmailag megfelelő dokumentáció szükséges, amely megfelel a jogszabályi követelményeknek.
A földmérő feladata az ingatlan adatainak ellenőrzése, a szükséges dokumentumok elkészítése, valamint az eljárás szakmai előkészítése. A pontatlan vagy hiányos előkészítés az eljárás elhúzódásához vezethet.
Mikor érdemes szakemberrel egyeztetni?
Ha zártkerti ingatlan eladását vagy vásárlását tervezed, érdemes még a szerződéskötés előtt tisztázni az ingatlan jogi státuszát és a művelés alóli kivonás lehetőségét.
A konkrét ingatlan adatai alapján lehet megállapítani, hogy az adott településen milyen feltételekkel és milyen eljárásban kezdeményezhető a kivonás.
Amennyiben szeretnéd áttekinteni, hogy ingatlanod esetében hogyan alkalmazható a zártkerti ingatlanok művelés alóli kivonása, vedd fel velem a kapcsolatot! A pontos előkészítés az adásvétel időtartamát és jogi kockázatát is jelentősen befolyásolja.