A zártkerti ingatlanok ára sokszor vonzóbb, mint a belterületi lakóingatlanoké, ezért kézenfekvőnek tűnik az Otthon Start Program keretében ilyen ingatlant vásárolni. A kérdés azonban nem az, hogy mennyibe kerül, hanem az, hogy jogilag befér-e a program kereteibe. Olvass tovább!
Az Otthon Start program célja, hogy támogatással és kedvezményes finanszírozással segítse a lakhatási célú ingatlanvásárlást. Egy fix 3%-os kamatozású, államilag támogatott lakáshitel, amely legfeljebb 50 millió forintig, maximum 25 éves futamidőre igényelhető.
A jogosultság főbb feltételei röviden:
– Magánszemélyként igényelheted, magyar állampolgárként vagy ha a megfelelő tartózkodási jogcímmel rendelkezel.
– Lakhatási célú ingatlan vásárlására vagy építésére használható.
– Legalább 10% önerő szükséges (a bank ettől szigorúbb is lehet).
– Igénylőként hitelképesnek kell lenned, tehát igazolt, elfogadható jövedelemmel kell rendelkezned.
– Nem lehet fennálló, súlyos hitelmulasztásod (KHR-probléma).
– Az ingatlannak lakóingatlanként kell szerepelnie, és a bank számára fedezetként elfogadhatónak kell lennie.
A program nem gyermekvállaláshoz kötött, és nem kizárólag házasok számára érhető el – ez az egyik fontos különbség a korábbi konstrukciókhoz képest.
Mi a helyzet a zártkerti ingatlanokkal?
Ugyanazon a településen egy zártkerti ingatlan gyakran jelentősen kedvezőbb áron érhető el, mint egy belterületi lakóház. Sokszor már áll rajta egy kisebb ház, van villany, víz, esetleg fúrt kút, és első ránézésre teljesen alkalmas lakhatásra. Nem csoda hát, ha jó ötletnek tűnik inkább ilyen típusú ingatlanba forgatni a támogatott hitel lehetőségét.
Csakhogy, ha a zártkerti ingatlan a tulajdoni lapon művelési ágban szerepel – például „szőlő” vagy „gyümölcsös” megjelöléssel –, akkor termőföldnek minősül, ami földforgalmi eljárást, kifüggesztést és elővásárlási jogot jelenthet.
Emiatt rengeteg időt veszíthetsz, ami egy támogatott, banki finanszírozáshoz kötött ügyletnél komoly kockázat. További problémát jelenthet, ha az épület nincs feltüntetve a nyilvántartásban, ha a telek és a valós használat nincs összhangban, vagy ha az adott településen nem biztosított a művelés alóli kivonás lehetősége.
Ilyen esetekben hiába felelsz meg igénylőként a személyi feltételeknek, az ingatlan jogi státusza miatt a finanszírozás elakadhat vagy jelentősen elhúzódhat.
Jó hír: a zártkerti ingatlan művelés alól történő kivonása egyszerűsödött!
Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény – különösen a 72/E. § – lehetővé teszi, hogy a zártkerti ingatlan művelési ága „művelés alól kivett terület” jogi jelleggel kerüljön bejegyzésre, amennyiben az adott település önkormányzata ezt rendeletben biztosítja.
Ha az ingatlan kivett területként szerepel, akkor már nem minősül termőföldnek, így az adásvétel a normál ingatlanforgalmi szabályok szerint zajlik. 2026. jan. 1-től az Otthon Start program már nem csak a belterületi ingatlanokra terjed ki, ezért zártkerti ingatlanra is igénybe vehetővé vált.
Hol csúszhat el a történet?
A leggyakoribb probléma az, hogy a vevő már a hitelkérelem előkészítésekor szembesül azzal, hogy az ingatlan művelési ágban van. Ilyenkor időnyomás alatt kellene rendezni a jogi státuszt.
A támogatást akkor tudod gördülékenyen igénybe venni, ha az ingatlan helyzete jogilag tiszta és rendezett.
Csakhogy a művelés alóli kivonás nem egy egyszerű adminisztratív bejelentés
Az ingatlan-nyilvántartási adatoknak pontosnak kell lenniük, a dokumentáció megfelelőségét szakmailag elő kell készíteni.
A földmérő feladata az ingatlan adatainak ellenőrzése és a bejegyzéshez szükséges szakmai dokumentáció elkészítése. Egy jól előkészített eljárás jelentősen lerövidítheti az ügyintézést, ami támogatási konstrukció esetén különösen fontos.
Célszerű még az ajánlattétel előtt tisztázni, hogy az ingatlan művelési ága rendezett-e
Amennyiben szeretnéd az adott zártkerti ingatlan jogi helyzetét előzetesen átvizsgáltatni, érdemes még a szerződéskötés előtt felvenned velem a kapcsolatot. Ezzel rengeteg felesleges fejfájástól kímélheted meg magad.